Νέο τοπίο διαμορφώνεται στις πωλήσεις και τις εκμισθώσεις ακινήτων, καθώς από την 1η Ιανουαρίου είναι πλέον υποχρεωτική η έκδοση ενεργειακών πιστοποιητικών για όλα τα κτίσματα (κατοικία, μόνιμη και παραθεριστική, γραφεία, εμπορικές χρήσεις, συνάθροιση κοινού, εκπαίδευση, προσωρινή διαμονή, υγεία και κοινωνική πρόνοια κ.λπ.), προκειμένου οι ιδιοκτήτες τους να τα πουλήσουν ή να τα νοικιάσουν.

Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) θα πρέπει μάλιστα να αναγράφεται στις εμπορικές διαφημιστικές καταχωρίσεις στον Τύπο και στο Διαδίκτυο για τη διάθεση προς πώληση ή προς μίσθωση κτιρίου, ενώ θα πρέπει να επισυνάπτεται και στις συμβολαιογραφικές πράξεις αγοραπωλησίας ακινήτων.

Τα νέα αυτά δεδομένα αφορούν όλους τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι ουσιαστικά δεν θα μπορούν να πουλήσουν ή να νοικιάσουν την περιουσία τους αν δεν έχουν προχωρήσει προηγουμένως σε ενεργειακή επιθεώρηση, από ειδικό επιθεωρητή του ΥΠΕΚΑ, ο οποίος αποτυπώνει την ενεργειακή απόδοση του κτιρίου και το κατατάσσει σε ενεργειακή κατηγορία (από Α+ έως Η), προτείνοντας επενδύσεις βελτίωσής του. Το κόστος έκδοσης του ΠΕΑ ξεκινά από τα 150 ευρώ για διαμερίσματα και φτάνει στα 200 ευρώ όταν πρόκειται για μονοκατοικίες. Ωστόσο τα πρόστιμα που επισείει η μη συμμόρφωση των ιδιοκτητών είναι τσουχτερά, αφού ξεκινούν από 1.000 ευρώ και φτάνουν ακόμη και στα 10.000 ευρώ.

Τι αλλάζει από το 2016
Οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών σε ό,τι αφορά την ενεργειακή απόδοση των ακινήτων τους μεγαλώνουν από το 2016, καθώς:

Σε όλες τις εμπορικές διαφημιστικές καταχωρίσεις στον Τύπο και στο Διαδίκτυο για τη διάθεση προς πώληση ή προς μίσθωση κτιρίου που διαθέτει ΠΕΑ απαιτείται η αναγραφή του δείκτη ενεργειακής απόδοσης (ενεργειακή κατηγορία) του κτιρίου. Σκοπός είναι να γνωρίζει ο αγοραστής ή ο ενοικιαστής ότι το ακίνητο που τον ενδιαφέρει έχει καταταχθεί σε ενεργειακή βαθμίδα. Υπενθυμίζεται ότι ανάλογα με το πόση ενέργεια καταναλώνει το ακίνητο για να ζεσταθεί ή να κρυώσει επηρεάζεται και η τελική τιμή του.

Από την 1η Ιανουαρίου 2016 είναι πλέον υποχρεωτική η έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού (ΠΕΑ) και για κτίσματα μικρότερα των 50 τ.μ., όταν αυτά ενοικιάζονται ή πωλούνται (πρόβλεψη νόμου του 2013). Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι και οι μικρές γκαρσονιέρες πλέον θα πρέπει να ελέγχονται για την ενεργειακή τους απόδοση.

Τα συστήματα θέρμανσης των κτιρίων πρέπει να επιθεωρούνται υποχρεωτικά τουλάχιστον κάθε πέντε έτη για συστήματα με λέβητες συνολικής ωφέλιμης ονομαστικής ισχύος από 20 kW έως και 100 kW και τουλάχιστον κάθε δύο έτη για συστήματα με λέβητες άνω των 100 kW.

Ωστόσο η σημαντικότερη αλλαγή, για την οποία δεν είναι ενήμερη η πλειονότητα των ιδιοκτητών, έχει να κάνει με την υποχρεωτικότητα του πιστοποιητικού σε κάθε αγορά ή μίσθωση ακινήτου. Συγκεκριμένα, στον νέο νόμο 4342/2015, στο άρθρο 58, παράγραφος 3, καθίσταται υποχρεωτική από 1-1-2016 η αναγραφή του ΠΕΑ στην ηλεκτρονική εφαρμογή των στοιχείων των νέων μισθώσεων ακινήτων, ενώ μέχρι τα τέλη του 2015 ήταν προαιρετική.

Σύμφωνα με τον διπλ. μηχανολόγο-ηλεκτρολόγο μηχανικό και ενεργειακό επιθεωρητή Απόστολο Ευθυμιάδη, σε κάθε μίσθωση ακινήτου ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ πρέπει να αναγράφεται υποχρεωτικά στην ηλεκτρονική εφαρμογή «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας» της ιστοσελίδας της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων (www.gsis.gr), διαφορετικά το συμβόλαιο δεν γίνεται δεκτό. Επίσης, κάθε συμβολαιογράφος για την κατάρτιση πράξεως αγοραπωλησίας ακινήτου υποχρεούται να μνημονεύσει στο συμβόλαιο τον αριθμό πρωτοκόλλου του ΠΕΑ και να επισυνάψει σε αυτό επίσημο αντίγραφο του πιστοποιητικού.

Το κόστος
Σε ό,τι αφορά το κόστος για την επιθεώρηση, αυτό είναι αντικείμενο διαπραγμάτευσης με τους εξειδικευμένους ενεργειακούς επιθεωρητές, ξεκινά από 1 ευρώ/τ.μ. και κυμαίνεται ανάλογα με την επιφάνεια του ακινήτου.

Σύμφωνα με το ΥΠΕΚΑ, το κόστος έκδοσης της «πράσινης ταυτότητας» με δεκαετή ισχύ διαμορφώνεται ως εξής:

• Για ολόκληρη πολυκατοικία: 1,0 ευρώ/τ.μ. (ελάχιστο κόστος 200 ευρώ).

• Για τμήμα κτιρίου κατοικίας (διαμέρισμα): 2,0 ευρώ/τ.μ. (ελάχιστο κόστος 150 ευρώ).

• Για μονοκατοικία: 1,5 ευρώ/τ.μ. (ελάχιστο κόστος 200 ευρώ).

• Για γραφεία έως 1.000 τ.μ.: 2,5 ευρώ/τ.μ. (ελάχιστο κόστος 300 ευρώ).

• Για κτιριακούς χώρους πάνω από 1.000 τ.μ.: 2,5 ευρώ/τ.μ. για τα πρώτα 1.000 τ.μ. και 1,5 ευρώ/τ.μ. για τα υπόλοιπα τ.μ.

• Για ολόκληρα κτίρια κατοικιών: 1,23 ευρώ ανά τ.μ. με ελάχιστο τα 246 ευρώ.

Πληροφορίες για το ενεργειακό πιστοποιητικό και το μητρώο των επιθεωρητών παρέχει το ΥΠΕΚΑ στο τηλ.: 210-9797400 και στην ιστοσελίδα https: www.buildingcert.gr

Πτώση τιμών για τα παλιά κτίρια
Το κτιριακό απόθεμα της χώρας υπολογίζεται σε 7 εκατομμύρια. Από αυτά, τα μισά σχεδόν είναι σχετικά καινούργια σπίτια ή επαγγελματικοί χώροι, των οποίων η ενεργειακή απόδοση είναι ικανοποιητική. Ωστόσο για τα ακίνητα 40 ετών και πάνω υπάρχει τεράστιο πρόβλημα.

Τα περισσότερα θεωρούνται «ενεργειακά σουρωτήρια», ειδικά οι πολυκατοικίες του κέντρου που έχουν εγκαταλειφθεί και απαξιωθεί. Κατά συνέπεια, η υποχρέωση ενεργειακής επιθεώρησης θα τα κατατάξει σε πολύ χαμηλές κατηγορίες, ρίχνοντας ακόμη περισσότερο την αξία τους. Eνα ενεργοβόρο κτίριο ασφαλώς αντιμετωπίζεται διαφορετικά και σίγουρα αρνητικά από αυτόν που θέλει να το χρησιμοποιήσει. Αλλωστε αυτός είναι και ένας λόγος όπου διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας πωλούνται ακόμη και κάτω από 10.000 ευρώ.

«Προσπαθούν να εξαναγκάσουν τους ιδιοκτήτες των παλιών διαμερισμάτων να κάνουν επενδύσεις ανακαίνισης, προκειμένου να γίνουν ανταγωνιστικά απέναντι στις νέες οικοδομές και να μισθώνονται ευκολότερα. Oμως οι ιδιοκτήτες δεν έχουν τα χρήματα να προχωρήσουν σε επενδύσεις, με αποτέλεσμα περιοχές με παλιά διαμερίσματα. όπως στο Παγκράτι, στην Κυψέλη και στα Πατήσια, να ”γκετοποιούνται”. Τα σπίτια εκεί δεν πωλούνται ούτε νοικιάζονται εύκολα και όταν αυτό συμβεί, τότε η τιμή τους είναι πολύ χαμηλή», υπογραμμίζει ο Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ). Ο κ. Παραδιάς θεωρεί πως το ενεργειακό πιστοποιητικό είναι καθαρά μέτρο εισπρακτικού χαρακτήρα, που δεν οδηγεί πουθενά παρά μόνο στη δυσφήμηση των παλαιών ακινήτων.

«Αυτός που ενδιαφέρεται να νοικιάσει ή να αγοράσει ένα ακίνητο προσέχει κατ’ αρχάς την τιμή και έπειτα τις μετρήσεις του ενεργειακού πιστοποιητή. Ωστόσο ένα πιστοποιητικό χαμηλής κατηγορίας μπορεί να ρίξει την τελική τιμή πώλησης σε ποσοστό 1%», υποστηρίζει ο Γιάννης Ρεβύθης, πρόεδρος ΔΣ του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών.

Ενεργειακή αναβάθμιση
Αν κάποιος ιδιοκτήτης θελήσει να αναβαθμίσει το ακίνητό του και να «ανέβει κατηγορία», θα πρέπει πρώτα να προχωρήσει σε ιδιαίτερα κοστοβόρες εργασίες, όπως εξωτερική θερμομόνωση τοίχων, αντικατάσταση κουφωμάτων, αναβάθμιση θερμικών συστημάτων, εφαρμογή ψυχρών υλικών σε δώματα ή ταράτσες κ.ά. Με τις ενέργειες αυτές μπορεί να ανέβει ακόμη και στην κατηγορία Α, ένα κτίριο που πριν είχε πιστοποιηθεί και καταταχθεί στην κατηγορία Η.

Ωστόσο, η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) διαμαρτύρεται για την έκδοση των πιστοποιητικών, τονίζοντας ότι εξοικονόμηση ενέργειας επιτυγχάνεται μόνο με την εκτέλεση των απαραίτητων εργασιών για την ενεργειακή αναβάθμισή τους, που απαιτούν σήμερα σοβαρότατες δαπάνες, οι οποίες πρέπει να επιδοτούνται από το κράτος.

«Αφού δεν τυγχάνει καλύτερης φορολόγησης κάποιος που έχει ένα βιοκλιματικό κτίριο, τότε γιατί να επενδύσει κανείς στην εξοικονόμηση ενέργειας. Αν είχε διαμορφωθεί ένα φορολογικό σύστημα που συνέδεε τη φορολογία του ακινήτου με την ενεργειακή του κλάση, τότε η αγορά θα ήταν πολύ διαφορετική», επισημαίνει ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Κτηματομεσιτών Ελλάδος, Δημήτρης Μπινιάρης.

Σύμφωνα με τη νομοθεσία υποχρεωτικό είναι το πιστοποιητικό για τις πωλήσεις κτιρίων ή τμημάτων κτιρίων, τόσο ολοκλήρων όσο και μεμονωμένων ιδιοκτησιών, με εξαίρεση τις αποθήκες και τις θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων. Εξαιρούνται:

• Μεταβιβάσεις κτιρίων, στο σύνολό τους ή σε τμήματα αυτών (για ήδη αποπερατωμένα και για τα υπό κατασκευή κτίρια).

• Μεταβιβάσεις κάθε είδους γηπέδων (οικοπέδων και αγροτεμαχίων) χωρίς κτίσματα.

• Μεταβιβάσεις κατεδαφιστέων παλαιών κτισμάτων, για τα οποία υπάρχει απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης λόγω υποχρεωτικής κατεδάφισης εντός εξαμήνου από την υπογραφή του συμβολαίου.

• Διατηρητέα ή ιστορικά κτίρια.

Μισθώσεις
Υποχρεωτικό είναι το πιστοποιητικό για μισθώσεις ολόκληρων κτιρίων με εξαίρεση και πάλι όλων των αποθηκών και των θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων. Εξαιρούνται:

• Μισθώσεις κάθε είδους γηπέδων (οικοπέδων και αγροτεμαχίων) χωρίς κτίσματα.

• Παρατάσεις – ανανεώσεις υφισταμένων μισθώσεων με τον αυτό υφιστάμενο μισθωτή.

• Τροποποιήσεις όρων υφισταμένων μισθώσεων (π.χ. μειώσεις καταβαλλομένων μισθωμάτων).

• Μισθώσεις κτιρίων ή τμημάτων κτιρίων ή δομικών έργων που στεγάζουν βιομηχανίες, βιοτεχνίες, εργαστήρια, παρασκευαστήρια, υπηρεσίες με σημαντικό ηλεκτρομηχανολογικό εξοπλισμό.

www.imerisia.gr