Τι φέρνουν οι νέοι κανόνες για τα κόκκινα δάνεια – Οι παγίδες και οι ευκαιρίες ρύθμισης
“Νέα ήθη” εισάγουν στη ρύθμιση των δανείων οι κανόνες που ανακοίνωσε η Τράπεζα της Ελλάδος, οι οποίες προβλέπουν ανάμεσα σε άλλα την “εθελοντική” παραχώρηση της ιδιοκτησίας στις τράπεζες, αλλά και το “πάγωμα” ενός μέρους της οφειλής, τη χορήγηση νέου δανείου και πολλές άλλες διευθετήσεις.
Οι νέοι κανόνες και οι οδηγίες περιλαμβάνονται στον λεγόμενο Κώδικα Δεοντολογίας της Τράπεζας της Ελλάδος, ο οποίος προβλέπει ως “οριστιστική διευθέτηση” την παραχώρηση της κυριότητας του ακινήτου από το δανειολήπτη στην τράπεζα και τη δυνατότητα να παραμείνει ως ενοικιαστής ή να κάνει χρηματοδοτική μίσθωση (leasing).
Οι κανόνες αυτοί αφορούν την εξωδικαστική διαδικασία ρύθμισης των κόκκινων δανείων και είναι ανεξάρτητοι από τη νομική προστασία που υπάρχει για ορισμένες κατηγορίες δανειοληπτών και την προσφυγή στο νόμο “Κατσέλη” για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά.
Δείτε εδώ τις άλλες δυνατότητες προστασίας των δανειοληπτών που προβλέπει ο νόμος
Η διαδικασία παραχώρησης της κυριότητας προβλέπεται ως “οριστική ρύθμιση” του δανείου.
Στόχος των διαδικασιών που προβλέπονται είναι να δημιουργηθεί ένα πλαίσιο το οποίο θα δίνει την ευελιξία να γίνονται ρυθμίσεις ανάλογα με τις πραγματικές δυνατότητες αποπληρωμής του δανειολήπτη, ενώ ταυτόχρονα δεν θα αφήνει περιθώρια σε όποιον έχει τη δυνατότητα αλλά δεν θέλει να πληρώνει.
Αυτό βέβαια θα εξαρτηθεί από τον τρόπο που θα εφαρμοστούν οι διαδικασίες ρύθμισης, γεγονός που θα φανεί στην πράξη. Το πλαίσιο έτσι όπως διαμορφώνεται δημιουργεί πολλές νέες δυνατότητες, αλλά το “κλειδί” είναι οι πραγματικές ρυθμίσεις που θα προτείνουν τελικά οι τράπεζες.
Ρύθμιση για πέντε χρόνια
Υπάρχουν και οι λεγόμενες “μακροπρόθεσμες διευθετήσεις” οι οποίες αφορούν διάστημα μιας πενταετίας, οπότε φαίνεται ότι προτού οι δανειολήπτες βρεθούν προ του διλήμματος να παραχωρήσουν ή όχι την κυριότητα, θα έχουν τη δυνατότητα να βρούν μια ενδιάμεση λύση.
Δείτε εδώ τι λέει η ΕΚΠΟΙΖΩ για τον κώδικα δεοντολογίας
Πάγωμα μέρους της οφειλής
Η πιο ενδιαφέρουσα “μακροπρόθεσμη ρύθμιση” που προβλέπεται είναι η δυνατότητα να σπάει το δάνειο στα δύο, σε ένα “βιώσιμο” τμήμα που θα αποπληρώνεται κανονικά και το υπόλοιπο θα παραμένει “παγωμένο” ώστε να διευθετηθεί κάποια στιγμή αργότερα.
Νέα προσημείωση
“Κλειδί” είναι επίσης η δυνατότητα που δίνεται στις τράπεζες να προσημειώνουν επιπλέον ακίνητα του ιδιοκτήτη.
Προφανώς οι τράπεζες θα παραχωρούν κάποιες διευκολύνσεις (όπως το “σπάσιμο”, η μείωση επιτοκίου ή η παράταση της διάρκειας) εφόσον ο δανειολήπτης δέχεται να παραχωρήσει περισσότερες εγγυήσεις, στην περίπτωση βέβαια που διαθέτει και άλλα μη προσημειωμένα ακίνητα.
Άλλωστε οι τράπεζες θα έχουν στη διάθεσή τους πλήρη αναφορά για όλα τα περιουσιακά και εισοδηματικά στοιχεία.
Κιαυτό γιατί για να γίνεται οποιαδήποτε ρύθμιση, ο δανειολήπτης θα πρέπει να είναι συνεργάσιμος, δηλαδή να υποβάλειο αναλυτικά στοιχεία και να παρέχει οποιαδήποτε πληροφορίες του ζητεί η τράπεζα. Στόχος είναι να εντοπίζονται οι πραγματικές δυνατότητες του δανειολήπτη.
Οι “οριστικές διευθετήσεις”
Η παραχώρηση της κυριότητας εν τέλει καταλήγει στην απώλεια της ιδιοκτησίας για το δανειολήπτη, αλλά η διαδικασία γίνεται πιο “ήπια” από έναν πλειστηριασμό. Εάν οι δανειολήπτες δέχονται να παραχωρούν την κυριότητα, ο αριθμός των πλειστηριασμών θα είναι συνολικά μικρότερος.
Η στρατηγική αυτή την οποία προτείνει η Τράπεζα της Ελλάδος στις τράπεζες έχει δύο στόχους:
1. Πολλοί ιδιοκτήτες θα χάσουν τα σπίτια τους, αλλά η διαδικασία θα είναι πιο σταδιακή και “ήπια” με αποτέλεσμα να υπάρξουν λιγότερες κοινωνικές αντιδράσεις.
2. Θα περιοριστούν οι επιπτώσεις στην κτηματαγορά, αφού η προσφορά ακινήτων θα αυξηθεί μεν, αλλά θα είναι πιο περιορισμένη σε σχέση με ότι θα συνέβαινε εάν γίνονταν πλειστηριασμοί μαζικά.
Τι γίνεται στις ΗΠΑ
Το ερώτημα είναι εάν θα υπάρξουν και στην Ελλάδα εταιρείες οι οποίες θα αγοράσουν μαζικά τα κόκκινα δάνεια από τις τράπεζες και θα προχωρήσουν στη συνέχεια εκείνες στο “ξεκαθάρισμα” των δανείων με τις νέες μεθόδους.
Στις ΗΠΑ, όπου οι διαδικασίες αυτές είναι διαδεδομένες εδώ και χρόνια, έχει παρουσιαστεί το φαινόμενο μεγάλων εταιρειών εισηγμένων στο χρηματιστήριο, οι οποίες αποκτούν τα τελευταία χρόνια μαζικά σπίτια και τα νοικιάζουν στη συνέχεια, γιατί η οικονομική κρίση έστειλε κάτω τις τιμές αγοράς και πώλησης των σπιτιών, αλλά ανέβασε τις τιμές των ενοικίων.
Αυτό συνέβη βέβαια επειδή έχει πέσει η ζήτηση αγοράς κατοικιών και έχει αυξηθεί η ζήτηση για νοικιασμένες. Ο κόσμος δεν έχει λεφτά για να αγοράσει και στρέφεται στην ενοικίαση.
Όταν, μάλιστα, οι τιμές των ακινήτων άρχισαν να ανακάμπτουν, οι εταιρείες άρχισαν να αγοράζουν μαζικά κόκκινα δάνεια από τις τράπεζες για να αποκτήσουν, έτσι, φθηνά τα σπίτια.
Η πίεση και το κίνητρο
Γιατί όμως να δεχθεί ένας δανειολήπτης να παραχωρήσει “οικειοθελώς” την κυριότητα του ακινήτου και μάλιστα να συνεχίσει να πληρώσει κάθε μήνα ένα ποσό, το οποίο όμως δεν θα είναι πλέον αποπληρωμή δανείου, αλλά ενοίκιο;
Το “κλειδί” είναι ότι εάν το ακίνητο οδηγηθεί σε πλειστηριασμό και το τίμημα δεν επαρκεί για να εξοφληθεί το σύνολο του δανείου, ο δανειολήπτης συνεχίζει να οφείλει τη διαφορά και η τράπεζα την διεκδικεί.
Δεδομένου ότι στην Ελλάδα η αξία των ακινήτων πλέον στα περισσότερα στεγαστικά δεν καλύπτει το ύψος του δανείου, η πίεση θα είναι μεγάλη για πολλούς δανειολήπτες.
Η “βουτιά” των ακινήτων
Αυτό οφείλεται στη μεγάλη βουτιά που έχουν σημειώσει οι τιμές των ακινήτων στα χρόνια της κρίσης, αλλά και στο ότι οι περισσότεροι Έλληνες δεν έπαιρναν δάνεια για το σύνολο της αξίας του ακινήτου.
Το σκεπτικό είναι ότι εάν κάποιος έχει π.χ. ένα δάνειο 300.000 ευρώ για ένα ακίνητο που αξίζει πλέον 100.000 ευρώ πιθανόν να αποφασίσει να το παραχωρήσει στην τράπεζα, εφόσον η τελευταία δεχθεί να διαγράψει την υπόλοιπη οφειλή.
Βέβαια, αυτό είναι σχετικό, διότι στην πράξη οι διαφορές δεν είναι τόσο μεγάλες, ενώ υπάρχει πάντα η πιθανότητα σε λίγα χρόνια η κτηματαγορά να ανακάμψει και τα ακίνητα που θα έχουν αποκτηθεί “κοψοχρονιά” σήμερα να αποφέρουν τότε μεγάλα κέρδη.
Το άλλο στοιχείο το οποίο θα βαρύνει υπέρ της παραχώρησης της κυριότητας, είναι ότι με τη διευθέτηση αυτή ο δανειολήπτης θα μπορεί να συνεχίσει τον ίδιο τρόπο ζωής που είχε παραμένοντας στο ίδιο ακίνητο.