Η τεκμαρτή φορολογία είναι ίσως το πιο καυτό φορολογικό θέμα τα τελευταία δύο χρόνια. Φυσικά οι ρυθμίσεις που ψηφίστηκαν δεν είναι κάτι καινούργιο στην ελληνική έννομη τάξη, όμως η κλιμάκωση των τεκμηρίων τα τελευταία χρόνια με σκοπό την αποκάλυψη των κρυμμένων εισοδημάτων, φέρνει τα τεκμαρτά σε πρώτη ζήτηση! Ένα κομμάτι των τεκμαρτών εισοδημάτων αφορά τα μισθώματα των ακινήτων. 

Τόσο ο παλιός φορολογικός νόμος (άρθρα 20 έως 23 του Ν.2238/1994) όσο και ο νέος κώδικας (Ν.4172/2013) προβλέπουν ξεκάθαρα την δήλωση τεκμαρτών εισοδημάτων είτε από ιδιοχρησιμοποίηση είτε από δωρεάν παραχώρηση. Συνοπτικά διακρίνουμε τις εξής περιπτώσεις όπου μπορεί να προκύψει τεκμαρτό εισόδημα από μίσθωση ακινήτου:

   (α) στη δωρεάν παραχώρηση κατοικίας για χρήση ως κατοικία,

   (β) στην δωρεάν παραχώρηση μέρους κατοικίας για επαγγελματική έδρα,

   (γ) στη δωρεάν παραχώρηση επαγγελματικής στέγης,

   (δ) ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης

   (ε) παραχώρηση αγροτικών γαιών.

Μέχρι στιγμής ο νόμος εξαιρούσε από την διαδικασία υπολογισμού τεκμαρτού μισθώματος μόνον τις περιπτώσεις (α) ιδιοκατοίκησης ακινήτου, (β) δωρεάν παραχώρησης κατοικίας από παιδιά προς γονείς και αντίστροφα και μέχρι 200 τετραγωνικά και χρήση ως κύρια κατοικία και (γ) από δωρεάν παραχώρηση ακινήτου στο Ελληνικό Δημόσιο. Σε όλες τις άλλες περιπτώσεις πρέπει να γίνεται υπολογισμός κάποιου τεκμαρτού μισθώματος και να δηλώνεται από αυτόν που καρπώνεται την θεωρητική ωφέλεια.

Σύμφωνα λοιπόν με τα παραπάνω εντοπίζουμε ότι οι πιο ενδεικτικές περιπτώσεις στις οποίες θα κληθούμε να δηλώσουμε τεκμαρτό εισόδημα από μισθώματα. Αρχικά εντοπίζουμε την δωρεάν παραχώρηση σε τρίτο πρόσωπο, εκτός γονέων και παιδιών, την παραχώρηση επαγγελματικής στέγης και την ιδιόχρηση επαγγελματικής στέγης. Αυτές είναι οι πιο συνηθισμένες μορφές παραχώρησης που δημιουργούν τεκμαρτό εισόδημα. Αν για παράδειγμα ένας φορολογούμενος είναι κάτοχος ακινήτου το οποίο το παραχωρεί για κατοικία σε συγγενή, του πχ έναν ξάδελφο, αυτόματα η πράξη αυτή δημιουργεί υποχρέωση τεκμαρτού μισθώματος για αυτόν που το παραχωρεί. Το τεκμαρτό μίσθωμα υπολογίζεται ως ποσοστό επί της αξίας του ακινήτου με τον τύπο:

   (Τετραγωνικά μέτρα )* (τιμή ζώνης) * (διορθωτικός συντελεστής)* (συντελεστής παλαιότητας) * 3,5%

Παραδείγματα και υπολογισμοί

Θα πρέπει να έχουμε υπόψη μας ότι το 3,5% είναι το κατώτερο ποσοστό επί της αξίας του ακινήτου το οποίο μπορεί να δηλωθεί ανά έτος ως τεκμαρτό μίσθωμα. Το ανώτερο είναι το 5%. Η τιμή ζώνης είναι η βάση των αντικειμενικών αξιών και μπορεί να βρεθεί εύκολα, πχ κοιτώντας έναν λογαριασμό της ΔΕΗ. Ο διορθωτικός συντελεστής για κάθε επίπεδο της τιμής ζώνης δίδεται στο άρθρο 22 του Ν.2238/1994 και είναι:

Ο συντελεστής παλαιότητας διαφέρει μεταξύ κατοικίας και επαγγελματικής στέγης. Μολαταύτα μπορούμε να τον εντοπίσουμε στο άρθρο 32 του Ν.3842/2010 περί του υπολογισμού της αξίας ακινήτου φυσικού προσώπου. Για τα νομικά πρόσωπα χρησιμοποιείται το άρθρο 35 του ίδιου νόμου. Οι συντελεστές παλαιότητας πινακοποιούνται ως εξής:

Σύμφωνα με τα όλα τα παραπάνω μπορούμε να υπολογίσουμε το παράδειγμα μας, για την παραχώρηση κατοικίας 100τμ, με τιμή ζώνης 1.300 ευρώ / τμ, σε πολυκατοικία 20 ετών. Εφαρμόζουμε όλα τα δεδομένα στον τύπο που δώσαμε δηλαδή:
= 100τμ Χ 1.300€ Χ 1,40 Χ 0,70 Χ 3,5% = 4.459 ευρώ τεκμαρτό μίσθωμα το χρόνο, δηλαδή περίπου 372 ευρώ το μήνα.

Τι ισχύει στις παραχωρήσεις

Το ποσό αυτό δηλώνει ως τεκμαρτό εισόδημα αυτός ο οποίος παραχωρεί το ακίνητο και το βάζει στο έντυπο Ε2 της δήλωσης του αυξάνοντας φυσικά το προς φορολόγηση εισόδημα. Αντιστοίχως στην περίπτωση που στο ίδιο σπίτι του παραδείγματος παραχωρούνται δωρεάν 10 τμ ως επαγγελματική έδρα σε ελεύθερο επαγγελματία που είναι συγγενικό πρόσωπο, τότε στο προηγούμενο τύπο τα 100 τ.μ. γίνονται 10 τ.μ. και το ετήσιο τεκμαρτό 459 ευρώ για τα δέκα αυτά τετραγωνικά. Κατά τον ίδιο τρόπο υπολογίζεται και η παραχώρηση επαγγελματικής στέγης είτε σε επιτηδευματία είτε σε εταιρεία στα πλαίσια της συμμετοχής εταίρου σε ΟΕ. Τα υπολογιζόμενα εισοδήματα δηλώνονται στο Ε2 του ατόμου που το παραχωρεί όμως δεν καταχωρούνται ως έξοδο από τον επιχειρηματία.

Στον ίδιο υπολογισμό προβαίνουν και οι επαγγελματίες που κάνουν ιδιόχρηση ακινήτου για επαγγελματική στέγη μόνον που εδώ μπορούν να αφαιρεθούν διάφορα έξοδα επισκευής συντήρησης του κτίσματος από το ακαθάριστο μίσθωμα αλλά και το τεκμαρτό μίσθωμα ως δαπάνη της επιχείρησης μόνον εφόσον ο επαγγελματίας έχει δηλώσει το ίδιο ποσό ως εισόδημα στο Ε1 και Ε2. Το τελευταίο σημαίνει ότι αν πχ ένας φούρναρης έχει ατομική επιχείρηση με βιβλία απλογραφικά (β κατηγορίας) η οποία στεγάζεται σε επαγγελματικό χώρο δικής του ιδιοκτησίας τότε θα πρέπει ο φούρναρης σαν φυσικό πρόσωπο να δηλώσει τεκμαρτό εισόδημα από μισθώματα και ταυτόχρονα να εγγράψει στα βιβλία του το ίδιο ποσό ως δαπάνη της ατομικής επιχείρησης.

Τα παραπάνω ισχύουν για τις φετινές δηλώσεις για τα εισοδήματα του 2013. Μόλις ολοκληρωθούν αυτά θα ξεκινήσουμε να αναφερόμαστε στο τι θα ισχύσει για τα εισοδήματα του 2014.

www.forologikanea.gr